1031 교환, 복잡한 순간을 차분하게 정리합니다

부동산부터 확인하세요

누가 대상이 될 수 있고, 무엇이 제외되는가

양도하는 부동산은 일반적으로 투자 목적 또는 사업에 사용하기 위해 보유한 미국 내 부동산이어야 합니다. 교체 부동산도 해당 like-kind 및 사용 요건을 충족해야 합니다. 대상 여부는 사실관계, 보유 의도, 소유 형태, 부채, 세무 기록에 따라 달라지므로 진행 전 CPA 또는 세무 변호사에게 검토를 받으셔야 합니다.

• 검토 가능한 예: 임대 주택, 다가구, 상업용·산업용 부동산 또는 투자·사업 목적으로 보유한 토지.
• 일반적으로 주거용 본인 주택, 주식, partnership 지분 또는 기타 부동산이 아닌 자산은 해당하지 않습니다.
• 미국 부동산을 외국 부동산으로 교환하는 것은 이 목적의 like-kind 교환으로 취급되지 않습니다.

언어가 중요한 이유

두 나라의 일정을 관리하는 소유주를 위한 익숙한 안내

남가주의 많은 한인 소유주들은 가족 의사결정과 한국어 소통, 미국의 대출기관·에스크로·세무 전문가를 동시에 조율합니다. Qualified Intermediary를 미리 정하지 않거나 매도대금을 개인 계좌로 받아도 된다고 생각하는 작은 오해가 교환을 위험하게 만들 수 있습니다. 한국어로 부동산 결정, 서류, 담당자 간 인계를 한눈에 정리하면 훨씬 안전하게 움직일 수 있습니다.

자금 구조를 확인하세요

세금 이연은 세금 면제가 아닙니다

성공적인 교환은 세금 납부 시점을 늦출 수 있지만 양도차익을 없애는 것은 아닙니다. CPA 또는 세무 변호사는 취득가액, 매도 비용, 감가상각, 부채 및 교체 매입을 함께 계산해야 합니다. 전액 이연을 목표로 할 때는 순자산을 재투자하고 부채도 적절히 대체하는 계획이 일반적으로 검토됩니다. 현금, like-kind가 아닌 자산 또는 대체되지 않은 부채 경감은 과세 대상인 ‘boot’가 될 수 있습니다.

• 자산, 교체 부동산 가격, 부채를 단순한 경험칙이 아니라 세무 전문가와 함께 비교하세요.
• 일반적으로 양도 부동산을 매도한 납세자와 교체 부동산을 취득하는 납세자가 같아야 합니다. 법인·신탁·명의 변경은 클로징 전에 세무·법률 전문가와 검토하세요.
• 전문가가 구조를 정하지 않은 한 예비자금·개인자금과 교환 자금을 섞지 마세요.

기한을 놓친다면

단순한 지연이 아니라 당해 과세가 될 수 있습니다

지정 또는 완료 요건을 놓치면 교환이 성립하지 않아 양도차익이 현재 과세될 수 있습니다. 사실관계에 따라 감가상각 환수(depreciation recapture)도 문제가 될 수 있습니다. 기한 문제가 클로징 문제로 커질 때까지 기다리지 말고 일정에 변동이 생기는 즉시 CPA, 세무 변호사, Qualified Intermediary, 대출기관 및 에스크로 팀에 알리세요.

자주 묻는 질문

결정하기 전에 확인하세요